【愛家贈り(住まいの売却):住まい売却の流れ】〔Step3〕物件調査・価格査定
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住まい売却の流れ

〔Step3〕物件調査・価格査定

物件をよく知り、競合をよく知ることが、有利な売却につながります。
対象物件に対して、売主様から直接お話しをおうかがいし、丁寧に各種調査、情報収集を行ったうえで、価格査定をさせていただきます。

物件調査

対象物件に対して、売主様から直接お話しをおうかがいし、下記のような各種調査、情報収集をさせていただきます。 これにより、買主様に安心してご購入いただけ、引渡し後のトラブル発生を未然に防ぐことにもなります。 売主様・買主様、双方に安心で安全な取引を行うためですので、ご協力をお願いいたします。
〔主な調査項目〕

売主様へのヒアリング
対象物件を最もご存知なのは売主様ご自身です。売主様のこだわりや気に入っている点、この物件に決めた理由等いろいろとお聞かせください。そこから対象物件の特長やアピールポイントが見つかります。

売主様を知ることが買主様を見つけるヒント 同じ物件を購入する方は、感覚や考え方が似ていることが多いので、売主様を知ることが買主様を見つけるヒントになります。 そのため、私たちは買主様を想定するにあたって、売主様とたくさんお話しをさせていただき、売主様のことを教えていただきたいと思っています。

物件状態調査
対象物件について、以下のようなポイントを中心に丁寧に確認させていただきます。
【例:マンションの場合】
〔共有部〕建物構造、建築経過年数、総戸数、セキュリティ、建物の状態、エントランス・ポスト・廊下・駐輪場・ゴミ置場等共有部の状況 等
〔専有部〕部屋数、間取り、日当り、通風、眺望、収納、床暖房やエアコンなどの設備、セキュリティ、バリアフリー、リフォーム・リノベーションの有無 等

生活関連施設調査
生活関連施設の設備状況を調査し、ただちに利用可能で、かつ将来にわたって支障のない施設かどうかを確認します。
水道、排水施設、ガス、電気 等

管理体制調査
管理体制の調査はとても重要です。戸建ての場合もそうですが、とくにマンションの場合は「マンションは管理を買え!」と言われるように、管理体制の良し悪しが住み心地や資産価値を大きく左右します。適切な管理や管理組合の運営、修繕計画が行われているか等、一般の方が把握することが難しい管理体制をプロの視点で綿密に調査します。
管理会社、管理状況、管理費・修繕積立金の額、滞納の有無およびその額、値上げ予定、管理規約、長期修繕計画、修繕履歴、大規模修繕計画、建て替え計画 等

周辺環境調査
対象の物件で生活していくうえで影響を与えるであろう周辺環境や、その資産価値に影響を及ぼす可能性がある対象について調査します。
交通の便、公共・公益施設、スーパー・コンビニ等生活利便施設、近隣との関係、隣接建物の状況、近隣の空き地や建築予定、再開発計画、周辺の嫌悪施設 等

公簿等調査
不動産登記記録その他の公簿等(公図・図面・各種証明書等)を調査し、取引当事者や取引物件に関する「権利関係」や「事実関係」を確認します。
所有者、地目、地積、建物構造、床面積、持分、所有権、借地権、抵当権 等

法令上の制限調査
対象物件が、「都市計画法」や「建築基準法」など関連する法令上どのような制限を受けているのかを調査します。
用途地域、建ぺい率、容積率、日影規制、高さ制限、建築協定 等

成約事例調査
過去半年〜1年程度の期間中に、近隣で条件が近い物件の成約事例を調査します。また、エリア内の物件の流動性や価格の動向等も見定めます。
売出価格、成約価格、販売開始日、販売期間、販売価格変更の有無、条件の変更 等

売出事例調査(競合物件調査)
近隣で条件が近い物件の売出事例(競合物件)を調査し、その売出価格や販売期間等を調査します。
売出価格、販売開始日、販売期間、販売価格変更の有無、条件の変更 等

賃貸市場調査
賃貸市場は分譲市場とリンクしており、既存(中古)マンションや戸建ての価格に影響を及ぼします。
(将来的なことを含め)購入物件を賃貸に出すことを考えている買主様もいるので、賃貸市場を調査し、相場や賃貸価格の目安と利回りを算出します。
賃貸価格、相場、利回り、需給関係、市場動向 等

価格査定

物件調査で収集した情報をもとに、物件の商品特性を把握、セールスポイントやマイナス要素も洗い出します。
また、市場に売り出した際に競合となる物件も調査し、これらとの差別化ができ、売却時のウリとなる“アピールポイント”を導きだします。
そして、これらを総合的に判断した精細な価格査定をさせていただきます。
価格査定には、「推定成約価格」「チャレンジ価格」の2つの価格をご提示させていただきます。
これらをご説明させていただき、売主様とご相談のうえ、売主様に売出価格を決定していただきます。


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〔Step2〕査定依頼
〔Step3〕物件調査・価格査定
〔Step4〕媒介契約
〔Step5〕売却活動
〔Step6〕不動産売買契約
〔Step7〕引渡し準備
〔Step8〕残代金決済・物件引渡し

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