【愛家贈り(住まいの売却):戦略的売却活動】高値を目指す"売却シナリオ"
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戦略的売却活動

〔Planning〕高値を目指す「売却シナリオ」

ターゲットとなる買主様の想定と売却時のアピールポイント等が決定したら、それに応じた広告媒体の選定や表現(アピール)方法を決定、成約までのシナリオ(脚本)を作成します。

基本的な「売却シナリオ」

物件ごとに戦略は異なりますが、基本的には3ヶ月以内での成約を目指すシナリオを作成します。(もちろん、売主様のご要望に合わせて、3ヶ月にこだわらず、短期・長期での対応も可能です。)
その際、売主様のご希望に沿うよう全力で売却活動に当たらせていただきますが、シナリオ通りの売却に至らない場合のこともあらかじめ想定し、その際の対応も含めたシナリオにしておきます。

〜1ヶ月 通常、インターネット広告やチラシ、DM等の投下で1ヶ月程度で市場に情報を浸透させることができますので、大多数の買主様に物件情報が行き渡ります。 その間は、買主様への詳細な情報提供や他不動産会社様への積極的な営業も行い、成約に近い買主様へのアプローチ 〜 物件見学(内覧)への誘導 〜 成約を目指します。
同時に、物件見学(内覧)者様や他不動産会社様のご意見・ご感想も参考にしながら、その後の展開も想定しておきます。


1ヶ月〜
1ヶ月半
広告の反響低下や物件見学(内覧)者数の減少等全体的な反響が芳しくない場合には、広告写真の変更(物件外観 → 風景や室内写真に変更)等の変化を与えたり、それまでとは異なる媒体への追加広告やオープンハウス等も行い、市場に刺激を与え、成約を目指します。

2ヶ月〜
2ヶ月半
それまでの売却活動をあらためて検証し、今後の対策をご相談させていただきます。 明らかな反響の低下がなく個別の条件が合わないようであれば活動を継続し、反響の低下が大きいようであれば他の施策も検討します。
また、可能な限りの売却活動を行ったうえで、期間を通して反響が少なく成約とならない場合は、季節要因や市場の状況、社会情勢等を踏まえ、売出価格の見直しをご相談させていただく場合もございます。



売出価格の見直しについて

売出価格の見直し(下げる)ということは、決して売主様にとっても当社にとっても良いことではありませんが、価格を下げるという戦略が必要な場合もあることをご理解ください。 物件情報を市場に出して4ヶ月も5ヶ月も成約とならないと、市場からは問題がある物件だと評価を下され、買い叩かれる可能性が高くなってしまうからです。(※下記参考データ参照)

売出価格の見直しを行うことで、買主様に再度注目され、検討していただける可能性が高まりますので、適切なタイミングで実施することで反響が期待できます。

ただし、あくまでも「可能な限りの売却活動を行ったうえで」です。TSUNAGU不動産では、売主様にご納得いただける売却活動を行うことなく、反響が出ないからと安易に売出価格の見直し(下げる)をご提案することはありません。

売り出しから成約までの期間が長いほど価格が下がる傾向 【参考データ】売出価格に対する成約価格は、販売期間3ヶ月で「−8.9%」、6ヶ月で「−14.3%」、12ヶ月で「−19.5%」(首都圏の中古マンション)
〔外部リンク〕不動産ジャパン - 中古マンション、売り出しから成約までの期間が長いほど価格かい離率が拡大


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「成約に近い買主様」を具体的に想定
高値を目指す「売却シナリオ」
買主様に届く「多角的・戦略的な広告」
惹き付ける「クリエイティブワーク」
情報は広く深く「可能な限り公開」

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